[송사무장 공매의 기술] 실전01

실전01의 사례를 통해 알 수 있는 공매의 단계는
1. 물건 검색
2. 권리분석
3. 임장
4. 입찰가 선정
5. 낙찰후 명도
6. 수리 후 매도
으로 진행된다는 것을 알 수 있습니다.

물건검색
이 단계에서는 물건세부정보에서 임대차정보를 확인해야 합니다.
임차인이 임대차계약서를 첨부하여 자산관리공사에 배분요구 신청을 해야만 임차보증금과 전입일, 확정일자가 기재됩니다.

권리분석
등기부등본(발급비700원)을 통해 점유자(임차인)의 대항력 여부를 확인합니다.
주택임대차보호법상 임차인의 대항력이 발생하는 시점은 전입일 익일0시가 되는 시점입니다.(전입일 2000년 3월 14일이면 대항력 발생일은 2000년 3월 15일 0시)
따라서 말소기준권리와 전입일이 같다면 말소기준권리가 우선하므로 임차인의 대항력이 발생하지 않습니다.
경쟁자들과 차별화된 투자 습관
-감정가격에 비해 유찰폭이 크지 않은 것/전입세대가 여러명인것/점유자의 대항력 여부/반지하 등/부대조건이나 기타 유의사항 등 경쟁자들이 볼때 귀찮고 안 좋은 것

임장(현장방문)
부동산의 위치나 형태가 공고문과 상이한지를 판단합니다.(공고상 지하인데 현장에서 보니 지대가 높아 0.5층인 경우는 기회)

낙찰가 선정
감정평가와 유찰된 금액, 시세를 확인합니다.(감정평가가 시세보다 낮은 경우는 기회)
배분시 최우선변제금액은 낙찰가의 1/2를 초과할 수 없습니다. 따라서 임차인이 높은 가격에 입찰에 참여할 수 있으므로 입찰타이밍을 잘 잡아야 합니다.
낙찰 후 매각결정통지서 받으러 갑니다.

낙찰 후 명도
임차인이 배분을 받으려면 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서와 잔금납부가 이루어져야 합니다.
임차인과 합의하여 이사비 등을 합의합니다.

수리 후 매도
물건을 매입 할 땐 항상 매수자의 시선으로 관찰하는 습관을 가져야 합니다.
낙찰가+임차인이사비+수리비 등이 매도가보다 작아야 수익이 발생합니다.